《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》提示部分解析

周争锋 发表于[2018-03-16]

     在深圳市政府示范版本的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的提示部分,已经告知了买卖双方在合同签订前应注意的事项,买卖双方应该予以重视,这些都是容易产生纠纷的地方,买卖双方应该自查自纠,避免出现交易风险。


     1、本合同为示范文本,各方当事人签订本合同前,应当仔细阅读合同条款和深圳市二手房交易指引(营业场所现场悬挂)的内容。


     这段的含义是,买卖双方在签订合同的时候要看清楚合同的条款,签订合同的时候,要首先弄明白深圳二手房的交易流程,避免在不熟悉流程的情况下,签订一份不能正常履行的合同,大白话就是和实践脱节的合同。所谓深圳市二手房交易指引(营业场所现场悬挂)的内容,指的就是深圳市二手房交易的流程图,在不了解交易基本流程的情况下,签订的合同有可能无法正常履行。


     2、本合同文本由“深圳市二手房网上交易系统”生成,合同各方经协商,可对本合同的内容作修改、补充,修改、补充的内容应当符合法律、法规的规定。


     前面已经说了,这样的合同是可以根据自身房产的情况予以修改和补充的,并不是某些中介所称的政府版本的合同不能修改。修改和补充的方式主要是签订补充条款,政府版本的合同有几个问题在合同签订时需要予以注意。第一,没有约定任何一方逾期履行合同义务超过多少天对方可以解除合同;第二,在没有规定尾款付款期限的情况下,突兀的写了逾期支付购房款需要承担什么样的违约责任,在没有约定付款最后期限的情况下,做出这样的约定,没有道理,合同中没有约定这个期何来的逾期如何之说。


     3、买方在签订本合同前,应当对本合同所涉房地产进行实地考察,对房地产周围的环境、交通、学校及附着于该房地产之上的学位、户口等情况进行充分了解。卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁情况、户口等有可能影响交易的真实信息。


     这是针对买家在买房前对拟购买房产的基本情况做出的基本要求,特别是实地看房是非常重要的环节,没有实地看房,不了解实际居住人和出卖人的关系,在以后合同履行过程中会有纠纷??赡苡跋旖灰椎恼媸敌畔?,还应当包含是不是凶宅,房屋质量有没有隐蔽的瑕疵及噪音,是否存在违法建筑或已经被有关部分通知拆除的信息等。


     4、为保证交易资金安全,建议买卖双方通过银行第三方托管方式进行资金监管,并以协议方式明确约定资金监管帐户及资金交付条件等相关事宜。


     深圳市二手房市场,在经历过“中天置业”事件后,对定金和首期款监管流程的设计,走在了全国的前列,对买家而言,首期款监管在银行,能够保证自己的资金安全。但是对业主而言,在买受人办理高评高贷或自己委托担保公司办理现金赎楼的时候,需要把自己的银行卡及密码交给担保公司,此时会存在问题,就是担保公司可以侵占出卖人的资金,因此在买卖过程中出卖人要自己找信得过的担保公司,担保公司不能由中介和买受人指定,要确保担保公司只听自己的为自己的利益服务。


     需要注意的是,中介公司可以监管的最高限额是合同价的5%?!渡钲谑蟹康夭谐〖喙馨旆ā返谌盘豕娑ǎ骸拔淳灰赘鞣降笔氯耸槊嫱?,房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。经交易各方当事人书面同意,房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项?!?


     需要特别注意的是,在2016年3月份以后,需要办理银行按揭贷款手续的买受人,要知道定金的数额银行内部也有限制,为了打击利用虚增定金数额办理高评高贷业务,深圳市金融办发文通知买受人监管的首期款必须是合同价的22%以上,也就是说定金不能超过合同价的8%,超过的部分银行不予认可,会存在贷款障碍。最近有银行进一步的收缩了这个比例,规定定金的上限是合同价的5%,因此买卖双方在签订合同的时候,定金的约定不要超过合同价的5%,虽然法律规定的上限是合同价的20%,当然你不贷款是可以会这样支付,贷款的话就要符合银行的要求。


     5、买卖双方在委托他人办理房地产赎楼、过户过程中,应当仔细阅读所签署的公证委托书内容。对外所授权限,应当在可控范围。在办理房地产转移登记手续时,应当亲自到场,避免出现交易风险。


     对出卖人而言,出具公证委托书的环节是最应该慎重的环节,如果所托非人,自己的房产很可能会被委托人私自处分,损失惨重。尽可能地委托大型担保公司,一定要签订书面的赎楼协议,自己也要预留一份赎楼协议及委托书公证书的原件,便于以后维权。办理首期款监管时最好能自己到场,避免担保公司和买受人串通办理高评高贷,做ABC 单,或避免在买家逾期办理首期款监管手续已经根本违约的情况下,担保公司仍然配合买家办理首期款资金监管。在办理房地产转移登记手续时,应当亲自到场,主要避免中介和担保公司联合买家做ABC 单或担保公司员工直接转卖他人卷款跑路。


     对买受人而言,审核对方公证书的主要目的是看下代理人的代理权限,弄清楚他有没有权利签订中介版本的买卖合同,办理首期款资金监管及办理递件过户签订递件办合同的事项。需要特别注意的是,虽然有些公证书中约定的有受托人有收取定金的权限,但是为了能够顺利的交易,避免贷款时出现问题,买受人依旧不能把定金直接支付给代理人,因为你直接给付给代理人,银行可能不予认可你已经支付定金的法律事实,最重要的是凡是在公证书中约定代理人可以直接收取定金的,说明一个事实,就是代理人在出售房产时,业主实际上是毫不知情的,这对买受人而言可能就是麻烦的开始。


     6、政府仅规定了房地产居间方佣金收取标准的上限,在房地产交易中,居间方不得超过规定标准收取佣金。


     这个是个过时的说法,以前有政府规定中介费佣金上限的说法,现在这个限制已经被废止了,佣金是双方协商的结果,政府不再限制最高限额,很多还是认为佣金最高不超过合同价的3%的错误观点需要改正下了。居间费用现在不再实行政府指导价,中介公司不再受居间费用最高不超过合同价3%的限制?!豆曳⒄垢母镂》砍窍缃ㄉ璨抗赜诜趴康夭裳辗押拖路欧康夭褪辗压芾淼耐ㄖ罚ǚ⒏募鄹瘛?014〕1289号)明确不再予以限制。2016年深圳市政府明确取消了对房地产中介服务相关收费政策制定的权限。


     7、买方、卖方、居间方在本合同签订时应同时在场,以确保各方所执合同的同一性、有效性与真实性。


     不是三方在场一同签订的合同,有被后签订的一方在合同上擅自增加对自己有利条款的风险,所有的人都应该知道,所谓的单边合同是不能签订的。合同签订时,需要面签,并且签字后自己拿走一份,不给对方留擅自增加或删除合同内容的机会。不要因为房产证上是二个人,对方只来了一个,作为买家和其中一个出卖人签字后把合同留在中介等第二个出卖人来补签字,这样的操作很危险,第二个出卖人签字时擅自增加补充条款,你买受人只能认栽。


     还有合同签订后需要加盖骑缝章,证明所签订的合同几页是一个连贯的合同,没有骑缝章的合同,容易在合同履行过程中产生问题,特别是一方和中介串通的情况下,你很难证明你的合同才是双方的真实意思表示。


     还一个就是中介公司收回合同统一盖章,此时要特别慎重,自己要留存一份复印件要求中介公司注明收回合同,复印件和原件保持一致的字样,避免中介公司擅自增加关于佣金的约定条款。


     8、居间方应当具有主管部门核发的备案证书和营业执照。买卖双方可通过网站(ris.szpl.gov.cn)“信用公示”查询房地产经纪机构及房地产经纪人员的相关资料。


     居间的资质问题,法律、法规并没有强制规定居间方必须是具有营业执照的公司,个人作为自然人也是可以作为居间方的,不要认为对方的公司营业执照的经营范围没有经纪服务,或只是一个自然人就不认可双方的居间合同效力。


     9、房地产经纪机构对外发布的房源信息应当真实有效,并附有12位房源信息编码(如:1234-1234-1234)。买卖双方可凭房源信息编码登录ris.szpl.gov.cn或www.srba.net.cn 查验产权状态,排除一房多卖之行为,保障合法利益。


     理想很丰满,现实很骨感。即便是有了该房屋编码信息,也预防不了对方一房二卖。查验业主的产权状态是每一个中介在签订合同前面应该做的必然程序,有些中介往往会忽视该步骤,导致买受人购买到有查封的房产,中介可以忽略,但是你作为买受人一定要在签订买卖合同前核实清楚对方的产权状态,可以通过手机微信公众号按揭帮核实,现在他们改名了叫蜜蜂查档,也可以通过咚咚找房APP查询。


     预防一房二卖的有效方法只有一个就是约定双方办理预告登记手续,但是深圳市二手房办理预告登记要求必须是红本在手不存在抵押的情况。预告登记还有时间限制,就是在预告登记后在可以办理过户手续三个月内双方没有完成过户手续的,预告登记失效。那么规避一房二卖最好的办法是什么,应该是签订买卖合同后办理交房手续,先行占有房产,这比什么都强。


     10、卖方有义务提供必要信息及资料,配合房地产经纪机构生成房源信息编码;或可通过ris.szpl.gov.cn或www.srba.net.cn “我要房源编码”功能自行生成房源信息编码后提供给经纪机构及买方。


     要想顺利的卖房,让中介推盘就要按照中介的要求提供必要信息,如房产证复印件,委托书等,并按照要求生成房源信息编码提供给中介机构,不然中介机构不能对外推,没有这些必要手续被市场监督局抽查到会被处罚,主要是为了杜绝假房源的存在。


     11、二手房交易应使用由深圳市规划和国土资源委员会和深圳市市场监督管理局联合制定的示范文本合同,并要求网上签订。请勿签署经纪机构提供的手写、印刷版合同,防范交易风险。


     这个没有强制约束性,这里面最主要的原因是,政府版本的合同只是一个原则性的规定,不增加附件对合同履行中的细节予以更详细明确的补充约定,这样的合同几乎是不具备可履行性的,因此在签订政府版本的该份合同时要针对自身的情况,拟定补充条款,不然合同是没办法正常履行,或履行过程中出现问题后,诉讼时合同的依据不足,给维权带来困难。而深圳几个大中介的版本结合二手房交易流程做出的约定更有针对性,能够做到基本不用添加补充约定就可以正常地履行。


     12、执行业务的房地产经纪人员均应在《深圳市二手房委托合同》、《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》上签字并注明执业信息。


     这个不难,主要是约定居间方的责任主体等详细信息。买卖双方因让中介公司如实的填写上述信息,好处是知道跟单中介是谁,索赔的时候和该业务员的短信或微信记录可以作为直接的证据使用,要求写上该业务员的手机号和微信号。


——周争锋2018年3月8日重新编辑补充于深圳
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