因银行放款缓慢导致的纠纷类型及处理

周争锋 发表于[2017-12-11]

      最近一段时间,因为银行政策调整原因,导致尾款的发放出现大范围的延迟,中间发生了很多纠纷,今天就接待的几类纠纷谈点看法。
      一、业主拒不按高评高贷协议中约定返还首期款纠纷 
      现在高评高贷是很多中介卖房的一个重要卖点,双方在买卖合同签订时,就高评高贷的具体履行事宜也进行了约定,比如约定银行贷款时双方需要另行签订用于贷款的买卖合同提交给银行用于贷款,约定过户后出卖人收到首期款当天需要返还多少钱给买受人,返还的基本上是垫资公司的垫资款,不然买受人可以不办理抵押手续。过户后,出卖人不按照补充约定返还垫资公司的垫资款,买受人认为出卖人违约。
      此类纠纷首先需要明白一个大的概念,就是双方就高评高贷事宜达成的协议是个无效协议,该协议属于《合同法》第五十二条第二款规定的双方恶意串通损害第三人银行的情况,自始无效,对双方没有约束力。
      出卖人收到首期款以后,不返还在高评高贷协议中约定的款项不构成合同违约,买受人仍需要按照双方在买卖合同中约定的时间办理抵押手续,逾期办理抵押手续反而是违约行为。该高评高贷的补充协议的最大用处就是可以找证明双方在银行提交的买卖合同价格不是真实成交价,买受人可以在出卖人收到全部尾款以后,要求出卖人返回多收取的部分。
      道理其实很简单,出卖人卖房的目的是为了套现,不答应配合高评高贷,自己的房产在现在的行情下可能难以出手,但是在收到钱以后,因为现在尾款放款太慢,导致自己急于变现的合同目的不能实现,因此到手的首期款是不会老实返回。对出卖人而言,在过户后连三成的首付都收不到,银行的尾款放款时间遥遥无期,甚至可能存在银行发现高评高贷,拒绝发放尾款的情况,或返回以后买受人不抵押的情况,风险实在是太大了。
      对买受人而言,拿捏的主要是时间成本,要求出卖人在收到首期款后返还多贷出的部分,或在银行出了贷款承诺函,配合解除资金监管返还,主要是降低自己融资成本,但是这样做实际上是把过户后银行逾期放款的所有风险甩给了出卖人。高评高贷的得益方是买受人,在目前情况下把银行逾期放款的风险全部转嫁给出卖人这的确不合适。
      二、尾款支付前已经交房,尾款没收到出卖人要收回房产纠纷
      交房时间,依据深圳二手房的交易惯例是在出卖人收到全部尾款后多少个工作日内交房。但是这并不妨碍双方在买卖合同中约定其它时间交付房产,合同签订后的任何一个时间节点交房,你比如约定合同签订的后几日或定金支付后几日,只要是买卖双方的真实意思表示均是可以的,对双方均产生法律上的约束力。
      出卖人在收到全部尾款前交房后,因为尾款银行迟迟没有放款,出卖人要求收回房产的纠纷。出卖人这个理由没有事实和法律依据,双方按照合同约定的时间完成交房手续,不存在提前交房的说法。提前交房的交换条件在双方磋商合同价格时已经有过充分的考虑,双方已经在合同价格上对提前交房的利益进行了衡量,买受人支付的合同价里面实际上已经支付了相应的对价。
      最为重要的是双方在递件的网签合同的第九条买受人逾期付款的违约责任条款中,对因为银行原因导致出卖人逾期收到购房款,做了一个除外规定,免除了买受人的责任。退一步讲,即便是没有这个免责条款,对于过户后的逾期付款,大家通常选择的也是买受人承担延迟万分之几的逾期履行违约金条款,此时双方是债权债务关系,房子的所有权已经发生转移,出卖人收回不能。
      当然如果已经确认银行拒绝代为履行支付购房款的义务,比如银行发现买受人存在高评高贷,明确拒绝发放尾款,或超过贷款承诺函的时间,经出卖人催告后,银行仍不放款,应视为银行拒绝履行承诺,此时买受人需要自筹资金支付购房款,不然构成根本违约,出卖人可以解除合同收回房产。
      三、合同约定的交房时间到达前,买受人强行收房纠纷
      买卖合同是双方之间的法律,对买卖双方具有约束力,双方均应按照合同约定的履约顺序、履约时间履行。房产虽然已经过户给买受人,但是双方约定的交房时间没有到达,约定出卖人收到全部购房款多少日交房,因买受人支付全部购房款的合同义务没有履行,出卖人的卖房目的尚未实现,其有权按照合同的约定继续占有使用该房产。
      买受人在合同约定的交房时间到达前,以房产物权权利人的身份强行收房,此时双方的买卖合同尚没有履行完毕,买受人的行为受到双方买卖合同条款约束,违反双方的约定,对出卖人构成合同违约,应承担相应违约责任。出卖人可以选择违约责任的承担方式。
      没有过户前,出现此类情况的, 出卖人可以解除合同,追究买受人根本违约的违约责任。房产过户后,因为银行原因出卖人没有及时收到剩余尾款,买受人不承担逾期付款的违约责任,但是其提前收房的行为违反双方的约定,构成合同违约,买受人强行收房的行为应视为其支付全部购房款的时间已经到达。
      具体是承担根本违约责任还是一般违约责任,看案件具体情况,确认尾款收不到的承担根本违约责任,尾款能够收到的承担一般违约责任。出卖人可以按合同约定,要求买受人承担提前收房之日到尾款实际支付这一段逾期付款的违约责任,合同对逾期付款的违约责任没有约定的可以按照剩余购房款银行同期贷款利率的四倍主张违约责任。
      四、合同签订后租赁方式交房给买受人,尾款支付前租金承担纠纷
      买卖双方在合同中约定以买受人每月支付一定租金的方式,在过户前已经占有使用房屋,但是双方合同约定办理正式房屋交接手续,比如水电煤气物业等交接的时间是出卖人收到全部购房款以后,此时买受人在过户前已经用租赁的方式居住在房产里面,有些买受人在过户后以自己是房产的所有权人,拒绝支付过户后到出卖人收到全部购房款这段时间的租金。
      有一个案件是买受人诉讼继续履行胜诉的,买卖合同签订后用租赁的方式已经居住在里面,诉讼继续履行期间还按照双方合同约定每月支付租金,一审判决继续履行后,认为自己已经是房产的所有人拒绝支付出卖人租金,这也是耍无赖。此时买受人只是取得了一审胜诉的判决书,还没有支付剩余的购房款,房子还没有过户到自己名下,法律上出卖人还是房产的所有权人,此时买受人既是买受人也是租赁人,双方实际上存在一个买卖合同关系和一个租赁合同关系,不支付依约支付租金,构成租赁合同违约。
      买受人在过户后,支付租金给出卖人的法律性质。很多买受人认为,房产已经过户到了自己名下,自己已经是物权权利人,没有道理居住在自己的房子里面还要给出卖人支行租金。在房产过户前出卖人收取的是租金,在房产过户给买受人以后,与其说收取的是租金,到不如说是收取买受人逾期支付购房款的对价,户是过了但是买受人的购房款尚未支付,依据双方买卖合同约定的房屋正式交接时间,此时房屋的使用权还是出卖人的,买受人应依约支付提前使用的费用。
      五、买受人超过首期款或尾款支付时间纠纷
      双方在买卖合同签订时已经充分的认识到银行放款缓慢的问题,出卖人也特意在买卖合同中就首期款和尾款最迟收款时间做了约定,合同履行过程中,出卖人没有在合同约定时间内收到首期款或尾款,此时买受人并不一定就构成违约。
      房屋买卖合同是个双务合同,合同的履行需要依赖双方的配合,一方不配合或不积极的配合,会导致合同履行不下去或履行的不全面。出卖人能不能按照合同约定的时间收到首期款或尾款,很大程度上也是由自己决定,因为出卖人的原因导致合同履行延迟,买受人此时不承担违约责任。
      出卖人取得首期款的时间,一方面取决于买受人何时取得银行贷款承诺函,更重要的一方面是出卖人何时赎楼注销抵押登记,配合买受人签订网签合同办理递件过户手续。出卖人自己或委托的担保公司在赎楼过程中出现问题,比如申请短期贷款缓慢或中途更换担保公司,自己的房产证、身份证出现问题等原因延迟,或不积极的配合买受人办理网签合同递件过户,导致出卖人没有在合同约定时间取得首期款,买受人不承担违约责任。也就是说在双方约定的首期款或尾款支付时间前,出卖人尚没有完成赎楼注销抵押登记的合同义务,买受人不承担违约责任。
      为了体现双方合同的公平,在出卖人要求合同中就何时收到首期款和尾款作出约定的情况下,买受人应同时要求出卖人就赎楼注销抵押登记的最迟时间作出明确约定,避免出现因为出卖人延迟履行赎楼义务双方出现纠纷。
      这里面有个小知识,就是依据买卖双方和银行签订首期款监管协议约定的放款条件,有些银行是可以在给买受人出具贷款承诺函以后,依据买卖双方的申请提前把首期款支付给出卖人。需要说明的是最近因为打击首付贷垫资购房,很多银行虽然监管协议中有这个约定,但是还是必须等到过户后才可以放首期款,具体咨询拟贷款银行。
      六、担保公司收到尾款后出卖人拒绝交房纠纷
      在二手房交易过程中,有个常识所有人必须知道,贷款银行的选择权在买受人,出卖人只是配合买受人办理银行贷款手续,无权给买受人指定贷款银行办理贷款,除非合同另有约定。同样的买受人只是配合出卖人委托的担保公司办理赎楼注销抵押登记手续,无权为出卖人指定担保公司办理赎楼手续,除非合同另有约定。
      贷款银行依据买受人的委托支付出卖人购房款,担保公司接受出卖人的委托为出卖人办理赎楼及递件过户手续,均属于合同法上的委托第三人代为履行行为,法律后果由买受人或出卖人承担。大白话就是,银行放款不能买受人的责任,担保公司赎楼不能出卖人的责任。
      很多买受人认为,过完户抵押给银行以后,剩余的尾款支付是银行和出卖人之间的事和自己无关,这是错误的理解了买受人和银行及出卖人之间的法律关系。银行只是接受买受人委托代为支付购房款,银行没有支付就等于买受人没有支付,买受人和银行之间存在抵押贷款合同关系,银行和出卖人之间没有法律上的直接关系,银行可以不理会出卖人任何要求,催告银行尽早付款的应是买受人。
      接受买受人委托的贷款银行把剩余的购房款,按照办理首期款监管时三方的约定支付到出卖人留存在担保公司的银行卡账户,就视为出卖人已经收到购房款,至于担保公司什么时候把购房款最终交给出卖人,是出卖人和担保公司之间的法律关系和买受人无关。出卖人不能因为担保公司没有把剩余的购房款实际支付给自己而拒绝交付房产。
      需要特别注意的是,税费、赎楼费等不是法律意义上的购房款的范畴,只是交易过程中产生的税费和杂费,出卖人不能因税费和赎楼费等费用没有和买受人或担保公司结算清楚,而在合同约定收到购房款后就要交房的情况下拒绝交付房产,不然要承担逾期交房的违约责任。
——周争锋2017年12月10日写于深圳
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